Sostre Civic: viviendas accesibles para todos

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Lograr que el acceso a la vivienda sea un derecho para todos y no un privilegio para unos pocos es el principal propósito de Raúl Robert, emprendedor social de Ashoka, que a través de Sostre Cívic ha puesto en marcha un modelo de cooperativa de cesión que ya está teniendo reflejo real en algunos proyectos pilotos en Cataluña.

La clave del régimen de propiedad es que los miembros de la cooperativa disponen de un derecho de uso que se puede heredar, y mantienen el sentido de la propiedad y de la responsabilidad sobre la vivienda.

Según el artículo 47 del título I de la Constitución Española, “todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación”. Sin embargo, la realidad refleja otra visión, marcada por la dificultad para acceder a la vivienda, los elevados precios de la compra venta y la desincentivación del modelo de alquiler y la especulación, entre otros aspectos.

Ante esta situación, Raúl Robert, emprendedor social de Ashoka, propone la puesta en marcha de un nuevo modelo de gestión de la propiedad, a través de un modelo de cooperativas de cesión de uso. El propósito: frenar la especulación de los precios y establecer un stock permanente de viviendas accesibles para todos los ciudadanos.

Pero, ¿por qué surge esta idea? ¿Cuál es el escenario real al que se asoma cualquier persona que desee disfrutar de una vivienda en España?

El mercado inmobiliario en España: luces y sombras.

Históricamente, la política de vivienda en España ha favorecido el régimen de propiedad, y únicamente un 15% del parque de vivienda está disponible bajo el régimen de alquiler. A eso hay que sumarle que de ese 15%, tan sólo un 2% es de carácter social o protegido.

Por regla general, la política fiscal ha favorecido la adquisición de viviendas, y en paralelo, se han puesto en marcha políticas enfocadas a la protección del inquilino y a la consiguiente “desprotección” del propietario que ha acabado viendo un problema en el alquiler de su vivienda.

Los impagos continuados, los destrozos y las dificultades para acceder a la vivienda han provocado que no pocos inmuebles se encuentren vacíos. Si bien el gobierno ha dado pasos adelante estableciendo beneficios y estimulando el alquiler, por el momento no han dado los frutos esperados.

En resumen, el mercado inmobiliario en España está caracterizado, y más en los últimos años, por el factor de la especulación. El progresivo aumento del precio de compra y la creciente capacidad de endeudamiento de los españoles, que ven cómo alrededor del 40% de la renta familiar se invierte en la adquisición o el alquiler de la vivienda, son elementos claves para explicar las dificultades que muchas familias, y en mayor medida, los jóvenes están teniendo para poder disfrutar de su propia vivienda.

En el caso concreto de los jóvenes, y teniendo en cuenta que uno de cada dos se encuentra en situación de desempleo, las posibilidades de acceder a una vivienda se complican aún más. No en vano, la tasa de desempleo juvenil en España alcanzó el 43,5% en febrero de este año, frente al promedio del 20,4% de Europa, según recoge el Instituto de Estudios Económicos (IEE) a partir de datos publicados por Eurostat. Esto ha provocado que en España, un 60% de los jóvenes entre 25 y 29 años todavía viva con sus padres frente al 22% registrado en países europeos como Francia, Holanda o Reino Unido.

Por otro lado, la oferta de vivienda protegida es insuficiente. En España la vivienda social supone alrededor del 2% del total de viviendas construidas, frente al 18% registrado de media en la Unión Europea y muy lejos del 35% que atesora los Países Bajos. A ello hay que sumarle que las políticas actuales no van dirigidas a la construcción de un stock permanente de viviendas protegidas, ya que dichos inmuebles, una vez transcurrido un determinado periodo de tiempo, vuelven a entrar en el mercado ordinario especulativo de la vivienda, derivando recursos públicos a flujos privados (ya que la adquisición inicial de la vivienda fue subvencionada por diferentes vías: acceso a créditos, subsidios, etc.).

Desde la iniciativa privada se han desarrollado diferentes fórmulas para hacer más accesible la vivienda como las cooperativas de construcción que permiten acceder a una vivienda a precio de coste, pero, no se rompe la dinámica especulativa en la operación de venta posterior.

Una solución que mira al futuro.

Ingeniero e involucrado personalmente en contribuir a lograr una sociedad en la que las personas tengan la oportunidad de vivir mejor, Raúl Robert, uno de los emprendedores sociales de Ashoka 2010, propone un modelo de negocio de viviendas accesibles al mayor número de personas, a través de cooperativas de cesión de uso.

Se trata de un modelo nuevo, no especulativo, de cooperativas de vivienda que combina características propias de los regímenes de propiedad y de alquiler, permitiendo un acceso más económico a la vivienda, pero sin reducir, en modo alguno, el sentido de propiedad ni de responsabilidad sobre la misma.

El valor diferencial que caracteriza la idea de Robert es que se trata de una idea que busca frenar la especulación de precios en el largo plazo, ya que si bien las cooperativas tradicionales de construcción hacen accesible la vivienda, a precio de coste, a los miembros de la misma, no aportan una solución de futuro. El motivo es que, una vez construidas las viviendas, la cooperativa se disuelve y las futuras compra-ventas se dan en el mercado especulativo de nuevo. Pues bien, el modelo de cooperativa de cesión responde a esta necesidad, creando un parque permanente de viviendas accesibles.

En este sentido, el modelo de cooperativa de cesión de uso se caracteriza porque los miembros de la misma mantienen de por vida la propiedad de las viviendas. El sistema de constitución de dicha cooperativa es el siguiente: los miembros pagan una prima de entrada por las viviendas (nueve veces menor de lo que pagarían por la entrada de una hipoteca) y abonan, además un canon mensual de por vida (aproximadamente el 90% de un alquiler habitual y 70% de la letra de una hipoteca) que, una vez amortizado el préstamo de construcción servirá para constituir un fondo de mejora, de préstamos, de difusión, etc.

Los miembros de la cooperativa cuentan con un derecho de uso que se puede heredar, y se involucran desde el principio en el diseño y gestión de la vivienda. Sin embargo, en caso de que quieran abandonar la cooperativa, devuelven el derecho de uso a la misma, que se encarga de revenderlo, evitando así subidas especulativas de precio. Además, al salir de la cooperativa se recupera la inversión inicial y el coste de las inversiones de mejora, revisado con el IPC.

Raúl no pretende eliminar la compra- venta o el alquiler, sino ofrecer un modelo alternativo que permita que el uso de la vivienda sea un derecho para todos y no un privilegio para unos pocos.

El modelo proporciona los derechos principales de la propiedad, como un contrato de por vida, la posibilidad de realizar mejoras y de participar en las decisiones de la finca, y al mismo tiempo, elude la inestabilidad económica derivada de la variación de los tipos de interés de las hipotecas en el caso de la adquisición, así como la revisión periódica de los contratos, en el caso del alquiler.

Sostre Cívic, poniendo en valor el modelo.

Los Modelos de Cooperativas de Uso (MCU) son una forma más de acceder a la vivienda que ya funciona hace más de cien años en países escandinavos, como Dinamarca, Noruega o Suecia, así como en Alemania o Latinoamérica.

Sostre Cívic, asociación sin ánimo de lucro integrada por ingenieros –como Robert–, juristas, arquitectos, economistas y urbanistas, está introduciendo, adaptando y aplicando estos modelos en la cultura, legislación y sistema económico-financiero español.

Esta iniciativa surge por la motivación social de Raúl Robert y gracias a los viajes que realiza por Europa, durante los cuales tiene la oportunidad de conocer, de primera mano, experiencias alternativas en el acceso a la vivienda. Dichas experiencias no encajan ni en el clásico modelo de alquiler ni tampoco en el de compra-venta con tintes especulativos.

Con este background, comienza a diseñar un modelo alternativo de vivienda que se nutre de experiencias extranjeras exitosas, pero adaptado al momento y a la idiosincrasia española.

¿Cómo? Para ello, Raúl busca influir en la política de vivienda y, en concreto, en la legislación existente sobre el acceso a terrenos públicos, con el lanzamiento de proyectos pilotos, la inclusión de este modelo concreto en la legislación y el acceso a ayudas económicas ya existentes.

El propósito es ambicioso: no sólo que haya más cooperativas de cesión de uso operando en España, sino también lograr cambiar la política de vivienda estatal para que se valore la vivienda en función de su uso, y no de su valor especulativo en el mercado. Para poner en valor su idea y demostrar a los organismos públicos que es viable social y económicamente esta iniciativa, Sostre Cívic está desarrollando y evaluando proyectos piloto que ya utilizan este modelo, posicionándolos como ejemplos tanto para personas que quieran adoptar esta forma de vivir, como para que la administración y entidades financieras vean su eficacia real.

De hecho, muchos ayuntamientos, que cuentan con muchos edificios a medio construir o que necesitan ser rehabilitados, ya han mostrado interés por este modelo para dinamizar las políticas de vivienda municipales. No en vano, Sostre Cívic, con la colaboración del Departamento de Medio Ambiente y Vivienda de la Generalitat de Cataluña y otras administraciones locales, ya ha puesto en marcha los primeros proyectos en algunas localidades catalanas, como Cerdanyola, Argentona o Manresa, entre otras.

Desde el punto de vista normativo, Raúl está trabajando para que las cooperativas de cesión de uso se incluyan en los planes de vivienda tanto a nivel autonómico como a nivel nacional. De momento ya ha logrado que este modelo se iguale a las categorías de alquiler a todos los efectos en el Plan Director de Vivienda de la Generalitat de Cataluña, y ha conseguido que todas las facilidades y ayudas disponibles para el alquiler también estén disponibles para la vivienda de cesión de uso.

Estimulando la movilidad social y geográfica.

En un contexto de crisis y desempleo como el actual, este modelo de cooperativa de cesión de uso puede contribuir a la movilidad de la población para adaptarse mejor a la oferta de empleo, reduciendo la rigidez del mercado laboral. Este es uno de los beneficios complementarios de este régimen, que fundamentalmente busca reducir las prácticas especulativas del mercado tradicional que convierten la vivienda en un artículo de lujo fuera del alcance de la mayoría, y construir un parque permanente de casas asequibles.

El momento actual es muy propicio para este cambio de mentalidad. Y es que ante la coyuntura actual en España, marcada por la crisis, la burbuja inmobiliaria y en el que la edad media de emancipación está alrededor de los 30 años, y la movilidad laboral es una de las más bajas de Europa, hay una gran masa de jóvenes que necesitan acceder a una vivienda a un precio asequible. A ello hay que sumarle que la población está más abierta a modelos distintos al de propiedad, al que no puede acceder por sus precios desorbitados, pero sigue queriendo una cierta estabilidad que no le ofrece el alquiler tradicional.

En definitiva, a lo largo de los próximos años iremos viendo cómo se puede variar la estructura de la renta y la propiedad en España. La idea de Raúl es el primer paso para que eso sea posible y las experiencias exitosas que ya hay en marcha en nuestro país demuestran que se está en el buen camino.

Ventajas y objetivos del modelo de cooperativa de cesión de uso

  • Sistema de cooperativas no especulativo y sin fin de lucro en que la propiedad de las viviendas siempre recae en la cooperativa y donde los cooperativistas disfrutan de un uso indefinido de la vivienda a través de un derecho de uso asequible.
  • La cooperativa se crea con voluntad de duración indefinida y de intercooperación con otras cooperativas MCU para reaplicar el modelo.
  • Este derecho puede ser indefinido en el tiempo, transmitido y heredado.
  • El derecho de uso se obtiene con una entrada inicial (retornable, incluyendo mejoras) y se mantiene con un “alquiler” asequible mensual.
  • Entrada inicial (con posibilidad de financiación) proporcional a la superficie de la vivienda y a las rentas de las personas.
  • Derecho de uso con tendencia a la baja, destinado a retornar la deuda para construir o rehabilitar las viviendas, el mantenimiento y la mejora del edificio, a los gastos comunes y a la cooperación entre las cooperativas MCU y sus usuarios/as.
  • Diseño participativo y personalizado de las viviendas y espacios comunes.
  • Viviendas energéticamente pasivas, orgánicas, saludables, con tendencia de ciclo circular local de flujos y gestión mediante compañías de servicios energéticos.
Por Marina Sanz
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Comentarios
  1. Los emprendedores sociales toman su sitio en CE | Compromiso Empresarial

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