Invertir en ladrillo a golpe de ratón. La discreta llegada del 'crowdfunding' inmobiliario

La economía colaborativa, llevada a cabo por una red de personas que financian un proyecto conjunto, ya es una realidad habitual. La palabra 'crowdfunding' ha pasado a formar parte del vocabulario económico básico. Más novedosa es la idea de micromecenazgo aplicado al mercado inmobiliario. Este mercado, que podría mover hasta 37 millones de euros en 2016, es aún un desconocido para la población general.
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¿Es posible invertir en vivienda a través de Internet y desde 100 euros? El crowdfunding inmobiliario es una opción aún casi desconocida a nivel popular en España, pero desde hace algo más de medio año hay varias plataformas en marcha que lo ofrecen como producto de inversión y muy atractivo, además; con rendimientos de hasta el 10% anual en algunos casos.

En un momento en el que los tipos de interés están por los suelos y que la única inversión rentable a largo plazo parece la compra de una vivienda, este micromecenazgo aplicado al ladrillo resulta tentador, aunque también trae a la cabeza preguntas como: ¿Es seguro?, ¿por qué no es más popular? o ¿está hecho para todo el mundo?

Pero antes de contestar estas tres preguntas, quizá sea conveniente responder a otra cuestión: ¿En qué consiste el crowdfunding inmobiliario? Esta es la más sencilla. La mayor parte de la gente ya sabe qué es el crowdfunding; es una de esas palabras que han pasado a incorporarse en el vocabulario económico, que ha habido que interiorizar a lo largo de estos años de crisis.

El crowdfunding inmobiliario no es más que una modalidad de la economía colaborativa que el público ya conoce, pero aplicada al sector del ladrillo: muchos pequeños inversores arrimando el hombro para financiar un proyecto, que en este caso es la compra de un piso.

En un momento en el que la rentabilidad de todos los productos de inversión es bajísima y en el que conseguir financiación para construir o comprar vivienda sigue siendo difícil, esta tendencia parece la panacea tanto para ahorradores que buscan un mayor rendimiento como para promotores inmobiliarios.

Sin embargo, su alcance es limitado de momento. La estimación más optimista, de la Asociación Española de Crowdfunding, es que este este mercado mueva 37 millones en 2016.

Un mercado legislado

Si con el crowdfunding tradicional primero fue la realidad y luego la ley, intentando darle un cauce, con la variedad inmobiliaria ha sido al revés. A mediados del año pasado entró en vigor del Real Decreto 5/2015 del 27 de abril sobre financiación empresarial que regula en crowdfunding.

Es a partir de ese momento, en el que el marco legislativo para esta actividad queda claro, cuando varios emprendedores ven posible importar a España una idea que ya venía funcionando en EEUU y en otros países y que, en esencia, consiste en la creación de una plataforma on-line parecida a las que han venido sirviendo para financiar todo tipo de pequeños proyectos, como por ejemplo Verkami, pero con una diferencia esencial: devolver rentabilidad económica a los mecenas en vez de una participación en ‘especie’ en el proyecto financiado.

El caso paradigmático del crowdfunding inmobiliario en el extranjero lo protagonizó hace algo más de medio año un inversor nada pequeño. El magnate chino Wang Jianlin, propietario de Wanda (y del Edificio España de Madrid), necesitaba financiación para levantar un complejo residencial y comercial, así que buscó el capital en Internet, en concreto a través de una plataforma de micromecenazgo por Internet para construir proyectos inmobiliarios creada ‘ad hoc’. Solo tardó tres días en obtener 720 millones de euros de una legión de pequeños inversores.

Siguiendo la estela de este éxito, aunque muy de lejos, en España han surgido tres iniciativas de este tipo: Housers.com, The Crowd Estates e InvesReal. Con diferente funcionamiento y condiciones, estas tres plataformas habilitan la compra de una participación o ‘ticket’ en una vivienda, que da derecho a recibir los ingresos mensuales por el alquiler o una plusvalía por la venta.

También se puede financiar proyectos inmobiliarios a corto plazo de construcción o reforma de inmuebles. Se trata de conseguir productos de inversión de bajo riesgo y con unas rentabilidades altas por alquiler y venta.

Democratizar la inversión

Las tres iniciativas coinciden en señalar que gracias a las mismas se produce una democratización de la inversión inmobiliaria. “La inversión en un edificio en Paseo de Gracia o en la Castellana ya no estará sólo en manos de las grandes familias, sino también de personas como nuestros padres, hermanos, vecinos, amigos, compañeros de trabajo… personas trabajadoras que buscan rentabilidad a sus ahorros, pero que están demasiado acostumbradas a recibir cada vez menos por sus depósitos bancarios”, explica Carles Serradell, consejero delegado The Crowd Estates, una de las tres plataformas de este tipo que han surgido en España desde mediados de 2015.

Serradell considera que invertir en The Crowd Estates es más seguro para estos pequeños inversores que hacerlo, por ejemplo, en startups, dado el “riesgo” que eso conlleva y su desconocimiento de los negocios tecnológicos. “De inmuebles y de las ciudades en las que se construyen sabemos todos”, remata el responsable.

Hasta ahora, The Crowd Estates, con base en Barcelona, ha comprado y puesto en marcha con cargo a sus mecenas un espacio de coworking en Mataró y reparte entre los participantes en la inversión los beneficios por el arrendamiento. Además, tiene abierta el plazo para que los usuarios ‘pongan dinero’ para la compra de dos pisos en sendos barrios emblemáticos de Barcelona y Madrid.

En una línea parecida en relación con la seguridad de la inversión se posicionan desde Housers.com, un proyecto puesto en marcha por los emprendedores madrileños Antonio Brusola y Álvaro Luna. Los responsables de Hourses.com afirman que es más seguro invertir de esta manera que hacerlo en la compra de una vivienda tal y como se ha hecho toda la vida.

“Si quieres invertir 100.000 euros en inmuebles y solo puedes comprar uno, estás apostando todo a un mismo activo. Si tienes cualquier problema, esa inversión que has realizado puede no darte beneficios. En cambio si has puesto 10.000 euros en diez inversiones distintas, aunque una salga ‘rana’, no es tan preocupante, ya que las otras nueve inversiones compensan la falta de beneficios de la restante”, detallan.

Housers.com permite invertir al usuario desde 100 euros en los proyectos que éste elija. “Nosotros aconsejamos dividir la inversión entre diez inmuebles de varios tipos (vivienda, locales, etc.) y diferentes ubicaciones, para diversificar al máximo”, explican los responsables de una iniciativa que cuenta con 4.000 usuarios registrados en su sitio web, 1.250 inversores activos, ocho edificios financiados -varios de ellos recibiendo ya ingresos- y otros dos en proceso.

Una de las operaciones en proceso es la compra y reforma de dos viviendas en el barrio madrileño de Delicias por 277.000 euros. Una vez acometidas las mejoras, la plataforma espera ponerlas en alquiler y, al cabo de un tiempo, venderlas por un precio total de unos 321.000 euros, obteniendo una rentabilidad bruta del 78% en cinco años, lo que implicaría beneficios del entorno del 10% anual.

Rentabilidad y riesgo

Como sucede con toda inversión con alta rentabilidad, los impulsores Housers.com reconocen que existe un riesgo (de ahí la sugerencia de diversificar), pero también destacan que seleccionan viviendas de agencias inmobiliarias, consultores, particulares o promotores que estén situadas en lugares de crecimiento en toda España. Tiene previsto captar más de 1.500 viviendas y más de 300 millones de inversión en tres años.

En relación con la seguridad y con las garantías que ofrecen a sus usuarios, los promotores de las plataformas de crowdfunding inmobiliario recuerdan que están sometidos a la vigilancia de la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV). Esta es una de las condiciones que les impone el RD 5/2015 que además establece límites a los inversores ‘no acreditados’, con el objetivo de proteger a los ‘no profesionales’ de inversiones demasiado osadas.

Estos inversores ‘no acreditados’, ciudadanos normales, por así llamarles, tienen un límite de 3.000 euros por proyecto y un máximo de 10.000 euros invertidos en un periodo de 12 meses en la plataforma, mientras que los inversores acreditados no tienen límites.

El grupo de los inversores acreditados lo integran las instituciones oficiales, las empresas con activos de un millón de euros y los inversores particulares que puedan demostrar un nivel de renta superior a los 50.000 euros anuales y un patrimonio de 100.000 euros. Todas las plataformas de crowdfunding inmobiliario coinciden en señalar que han adaptado sus sistemas web para ajustarse a esos límites.

Por la parte del promotor, también hay un límite. La recaudación máxima por Internet es de un millón de euros, una cantidad que hasta ahora ninguna startup española ha alcanzado. Los proyectos que las plataformas de financiación colaborativa inmobiliaria también están bien lejos de este límite, ya que se trata de la compra de inmuebles de entre 50.000 y 400.000 euros, por lo general.

Alcance reducido

Según varios expertos consultados para este reportaje, el desarrollo de crowdfunding inmobiliario en España no parece fácil en el corto plazo, “son pocos los agentes interesados y sólo es potencialmente rentable para los grandes inversores”, explican.

La principal razón que aducen son los propios límites que impone la legislación para proteger al usuario y que limitan el crecimiento de este modelo de inversión y su atractivo. A esto se añade que España es un país conservador en cuanto a financiación. “Los grandes inversores pueden invertir en productos mejores y sin límites, mientras que los pequeños prefieren todavía decantarse por opciones más tradicionales”, explican.

Sin embargo, la Asociación Española de Crowdfunding sí ve un interés creciente en este mercado y recuerda que esta actividad captó entre 90 y 120 millones en España en 2015, y este año podría llegar a 250, según sus estimaciones.

Atendiendo a los cálculos de este colectivo, hasta un 15% podría atribuirse al crowdfunding inmobiliario, unos 37 millones, y creciendo más deprisa que el resto de modalidades de financiación colaborativa. Es una cifra significativa, pero modesta aún, si se tiene en cuenta que, aún en plena crisis, el mercado inmobiliario español mueve unos 14.000 millones anuales.

El crowdfunding inmobiliario está despegando despacio y aún es pronto para saber si alza el vuelo y, sobre todo, para ver si las rentabilidades se acercan a las esperadas. La economía da señales demasiado contradictorias como para hacer predicciones: los precios de la vivienda empiezan a subir, pero los indicadores de confianza en el consumo siguen a la baja.

La revalorización de la vivienda, por escasa que sea, puede ofrecer mejor rentabilidad que los fondos de inversión actuales, pero nunca hay que olvidar que inversión es igual a riesgo y que cada uno deberá hacer muy bien su propia ecuación entre riesgo y beneficio.

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Comentarios

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  1. Andres Stangalini

    Siempre me gustaron las innovaciones en toda materia. Creo que suma y debemos apuntar hacia ese camino. Es solo un pensamiento en voz alta de Andres Stangalini. Gracias.

  2. Bienes Raices USA

    El término crowdfunding lo vengo escuchando todo este año pero lo que no entiendo es la diferencia entre un «fondo de inversión inmobiliario» y un «crowdfunding inmobiliario». Pueden explicarme la diferencia por favor.