Desahucios, ¿qué más se puede hacer?

Los desalojos de la vivienda han sido, sin duda, uno de los efectos más graves de la crisis económica. Según datos estadísticos judiciales, se pusieron en marcha 578.546 ejecuciones hipotecarias entre 2008 y 2014; de ellas, 25.811 terminaron en un desalojo en 2013 y 28.877 más en 2014.
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Para intentar paliar los efectos de la crisis sobre la vivienda, el Gobierno aprobó un paquete de medidas tendentes a proteger a las familias que se encontraban en riesgo de perder sus viviendas al no poder asumir el pago de la hipoteca debido a la ausencia de empleo.

Entre esas medidas se encuentran la constitución de un Fondo Social de Viviendas, la aprobación de un Código de Buenas Prácticas para las entidades bancarias y la suspensión del desalojo en el caso de familias pertenecientes a colectivos vulnerables.

Muchas organizaciones y colectivos sostienen que esas medidas resultan ineficaces y claramente insuficientes para abordar la magnitud del problema. El Fondo Social de Viviendas se constituyó sin dotarlo de capacidad de gestión, el Código de Buenas Prácticas no prevé un mecanismo para verificar su cumplimiento y los colectivos vulnerables no son conscientes de cuáles son sus derechos y cómo pueden ejercitarlos.

Todo ello, además, se añade al hecho de que España es uno de los países con menor parque de viviendas sociales y con una legislación hipotecaria más dura.

Esta situación plantea diversos interrogantes y retos que Compromiso Empresarial ha querido aclarar con los distintos actores en un nuevo Desayuno CE.

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Koldo Casla. Amnistía Internacional

Koldo Casla, autor del informe Derechos desalojados. Desalojos hipotecarios y derecho de vivienda en España, de Amnistía Internacional.

Amnistía Internacional (AI) presentó en el mes de junio el informe Derechos desalojados. Desalojos hipotecarios y derecho de vivienda en España, que se encuadra en el trabajo de la organización por la defensa de los DDHH en España y los derechos económicos, sociales y culturales en el mundo.

Para la investigación mantuvimos reuniones con las administraciones públicas locales, autonómicas y estatales; entrevistamos a 45 afectados por procesos de ejecuciones hipotecarias y dialogamos con organizaciones sociales, jueces, abogados, académicos, trabajadores sociales, economistas… que nos ayudaron a comprender cuál es la dimensión de la problemática en España, que ya partía, en el año 2008, de una situación negativa respecto al resto de países europeos: tenía una cultura o una política de promoción de vivienda en propiedad en contraposición a la de alquiler; un gasto público en vivienda mucho menor a la media de la Unión Europea, y un parque social de vivienda muy pequeño –1,1% sobre el total, frente al 32% de Holanda o el 18% de Francia–.

El informe aborda dos cuestiones interrelacionadas. La primera es que desde el comienzo de la crisis, centenares de miles de personas han sido desalojadas o corren el riesgo de serlo en procesos de ejecuciones hipotecarias, que no cumplen con los estándares internacionales de DDHH –infringen el derecho a la vivienda, pero también el de la vida privada y familiar o el derecho a un juicio justo–. La segunda es que ha tenido lugar en un contexto en el que las políticas de protección del derecho a la vivienda han dado pasos atrás y ha descendido la protección social. Y todo esto enmarcado en un periodo de crisis económica, de desempleo y de mayor endeudamiento familiar.

En cuanto a la primera de las cuestiones, las ejecuciones y desalojos hipotecarios, AI tiene tres preocupaciones:

1. Existe una ausencia de evaluación y consideración de la proporcionalidad en las ejecuciones hipotecarias de viviendas habituales caso por caso. Uno de los jueces entrevistados afirmó: «Las familias no son familias sino meras inscripciones registrales». Por eso pedimos que se reforme la Ley de Enjuiciamiento Civil.

2. Se produce una situación de desigualdad en los procesos de negociación. Es necesario que haya un mecanismo de obligado cumplimiento para supervisar la igualdad de armas en la negociación entre los bancos y las personas afectadas, antes de llegar al desalojo, como existe en muchos países europeos: Alemania, Francia o Reino Unido.

3. Falta información y datos desagregados de cómo está afectando este fenómeno a colectivos específicos, como mujeres, niños, mayores, personas con discapacidad, etc. Todavía no sabemos cuántas personas se han visto realmente afectadas por desahucios ni qué rasgos tienen.

Respecto a la segunda cuestión, AI cree que los poderes públicos no están adoptando las medidas adecuadas ni haciendo uso de todos sus recursos disponibles para garantizar progresivamente el derecho a la vivienda.

De hecho, han adoptado cinco políticas regresivas en la protección de este derecho e incumplen con las obligaciones internacionales que tiene el Gobierno central, las comunidades autónomas y los ayuntamientos: recorte notable –en torno a 50% desde el comienzo de la crisis– del presupuesto dedicado a vivienda; falta de medidas sobre las viviendas vacías existentes en España, que son 3.400.000, según datos del INE del año 2011; el periodo de calificación de las viviendas sociales (el tiempo en que puede seguir siendo un bien público antes de pasar a manos privadas) ha descendido en Cataluña y es muy bajo en Madrid; se han vendido viviendas sociales a sociedades de inversión inmobiliaria, que en la capital afecta a unas 4.800, y, por último, se han hecho recortes en las prestaciones sociales en la renta mínima de inserción.

Del otro lado, muchas de las acciones llevadas a cabo por organizaciones del tercer sector, por entidades bancarias o ayuntamientos son muy positivas, pero no hay que olvidar que se trata de cuestiones de DDHH, que no pueden depender de la buena voluntad de los actores en un momento determinado; no se trata de ayudar, de poner paños calientes, sino de aplicar rigurosamente estándares internacionales de DDHH que son de obligado cumplimiento y que forman parte de los derechos inherentes a las personas.

Macarena García, de Navas & Cusí Abogados.
Macarena García. Navas & Cusí Abogados

Macarena García, abogada en el Departamento de Derecho Bancario y de Derecho Procesal de Navas & Cusí Abogados

Desde Navas & Cusí entendemos que si bien es cierto que desde mayo de 2013 se ha legislado y avanzado bastante, especialmente respecto a la posición de los deudores hipotecarios (Ley 1/2013, de 14 de mayo, y posteriormente la Ley 25/2015 de 28 de julio), no es suficiente. Estas leyes disponen una serie de condiciones rígidas para formar parte del colectivo en riesgo de exclusión: ser una unidad familiar monoparental con dos hijos; tener una persona con discapacidad a cargo, o que exista violencia de género, entre otras.

Pero además, para poder beneficiarse por ejemplo de la moratoria establecida por ley de dos años de prórroga que aplaza los lanzamientos de viviendas de colectivos especialmente vulnerables, deben cumplir adicionalmente determinadas circunstancias económicas, como no tener ingresos por miembro de la unidad familiar superiores a tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples; que, en los cuatro años anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de su economía, o que la cuota hipotecaria resulte superior al 50% de los ingresos netos.

Son estas condiciones las que se deberían flexibilizar, debido a que muchas de las familias afectadas por los lanzamientos hace menos de cuatro años gozaban quizás de una posición solvente con su entidad y por causas ajenas a su voluntad totalmente incontrolables o evitables a día de hoy se encuentran realmente en situación de riesgo de exclusión social, pero no legalmente por no cumplir determinadas condiciones.

Al referirnos a situaciones incontrolables y evitables aludimos a las innumerables cláusulas abusivas que las entidades financieras incluían e incluyen en los múltiples préstamos hipotecarios; consecuencia de la falta de información recibida por parte de estas entidades y la no advertencia con sus clientes de que podían suponer un perjuicio notable para ellos, estas se han visto inmersas en estas situaciones de riesgo de exclusión.

Ante dichas prácticas el Estado español ha permanecido impasible e inactivo, siendo cómplice por omisión del problema. El Tribunal de Justicia de la UE le llamó la atención con la ya famosa Sentencia Azziz por la inobservancia de la Directiva 93/13, y declaró la nulidad de todas aquellas cláusulas que no hubieran sido negociadas individualmente por los consumidores.

La problemática se hace aún más dura si se compara con el trato que otros ciudadanos de la Unión Europea reciben; países como Francia o Alemania nos llevan no poca ventaja debido a que tienen implantados desde hace años sistemas de exoneración de deudas que permiten a los afectados tener una segunda oportunidad, los conocidos fresh starts. En España también se ha establecido un régimen de exoneración de deuda, pero vuelve a ocurrir lo mismo: los requisitos son muy estrictos.

Otras medidas que se han tomado a nivel europeo son, por ejemplo, que en Francia, durante los meses de invierno están prohibidos los desahucios; en Italia no se puede desahuciar a familias con rentas anuales inferiores a 27.000 euros ni a mayores de 65 años, y en Bélgica, si finalmente se produce un desahucio –se trabaja duramente para que exista una solución entre el deudor y el acreedor–, inmediatamente las familias son derivadas a viviendas sociales.

Por todo esto entendemos que solo con medidas como la remisión o extinción de la deuda, para evitar así una perpetua condena del deudor, junto con medidas como reestablecer criterios correctos y proporcionales de valoración y tasación de la vivienda son básicas para que los deudores hipotecarios y los desahuciados puedan tener una segunda oportunidad.

Por otra parte, diferentes magistrados han reconocido que cuando les llegan procedimientos de desalojo, de lanzamientos y ejecuciones hipotecarias únicamente ven un número registral de una finca, no saben en qué condiciones está la unidad familiar; se trata de criterios que deberían estar más puntualizados y contextualizados para que los jueces puedan tomar una decisión de una manera no tan arbitraria.

Otras medidas que podrían adoptarse una vez se ha consumado el lanzamiento son ofrecer al deudor hipotecario quedarse en su hasta entonces vivienda previo pago de un alquiler social, que evitaría el shock psicológico del deudor y los riesgos de deterioro de una vivienda desocupada y sus costes de mantenimiento para la entidad financiera. Desde el Gobierno se debería incentivar a aquellas entidades que decidieran llevar a cabo dicha labor social.

Jorge Martínez. Fundación Tengo Hogar
Jorge Martínez. Fundación Tengo Hogar

Jorge Martínez, director de la Fundación Tengo Hogar

Fundación Tengo Hogar nace a raíz de esta situación de crisis y desahucios que estamos viviendo y está formada por particulares que nos agrupamos como reacción ante este nuevo panorama; una situación que a partir de 2010 incrementa el número de personas que se quedan sin vivienda y que empieza a afectar a capas de la población de clase media y familias que se han visto sorprendidas por un boom inmobiliario donde adquirieron una vivienda que posteriormente no han podido pagar.

Nuestra familia tipo ingresaba 2.000, 3.000 y hasta 4.000 euros mensuales y tenía recursos para adquirir una vivienda pidiendo una hipoteca. Con la crisis, esa familia se ha encontrado con un solo trabajo o incluso ninguno y una prestación de 700 u 800 euros con los que no puede mantener a una familia y pagar una hipoteca.

Cuando una familia pierde su vivienda pasa por un momento absolutamente crítico y se convierte en un acelerador de su desastre económico y psicosocial; sin vivienda es mucho más difícil encontrar trabajo, estar equilibrado y mantener una familia.

Por tanto nuestra respuesta al problema no está en analizar si los desahucios tienen que proceder o no, sino que trabajamos sobre alternativas a estos y tratamos de darles a esas familias una vivienda de manera temporal, durante un plazo de dos o tres años, que les compre tiempo para reestructurar su situación socioeconómica.

Las viviendas nos las ceden diversas instituciones, principalmente el Ayuntamiento de Madrid, a través de la empresa Municipal de la Vivienda, pero también bancos, y ahora estamos intentándolo con inmobiliarias.

Sin embargo, ofrecer una vivienda como hace la fundación o retrasar o impedir un desahucio es una solución transitoria que no resuelve el problema de fondo: la falta de empleo. Los problemas volverán a salir en un futuro cercano, que empiezan por no poder pagar el alquiler social.

Por eso, además de facilitar una casa, trabajamos con empresas que nos ayudan a generar oportunidades laborales para estas personas; que nos ofrecen formación para poder reciclarse de sectores donde no hay trabajo, como la construcción, a sectores con mejores opciones, como servicios asistenciales a la tercera edad u hostelería, o nos ayudan con coaching profesional y laboral para reconducir su trayectoria.

Nuestro modelo consiste en juntar diversas ayudas de distinta gente. Por eso, además de cedernos viviendas diferentes instituciones, una gran empresa nos las amuebla, otra nos facilita camas y colchones, otra nos ofrece comida sana y natural a un coste muy razonable para los niños, y nosotros, con los pocos recursos que tenemos, pagamos trabajadores sociales –son los únicos que cobran– porque creemos que el acompañamiento de las familias es lo prioritario para hacer ese paquete que lo integre todo.

El Fondo Social de Viviendas, que se puso en marcha como mecanismo para solucionar el problema, no ha dado los frutos deseados a pesar de ser una buena iniciativa. Porque el problema no es la falta de viviendas –hay más de tres millones vacías, según datos de 2011, y hay propietarios que están dispuestos a ceder esas viviendas en condiciones de alquiler social o alquiler asequible–, es la falta de recursos públicos y privados para gestionarlas. Son necesarios más recursos para seleccionar a las familias, ayudarlas en su nueva situación social, hacerles acompañamiento, y, en definitiva, para conseguir que en un periodo razonable de tiempo puedan recomponer su situación económica y acceder a una vivienda en el mercado libre de manera sostenible.

Porque tanto los servicios públicos como los sectores tradicionales que prestan este tipo de ayuda, como Cáritas o Cruz Roja, están desbordados. La vivienda es un problema, pero es el menor de todos comparado con la falta de ayuda para recomponer estas instituciones y ayudar a las personas a salir adelante.

Para concluir, los desahucios son un problema integral que no se soluciona con el trabajo aislado de los ayuntamientos, las comunidades, los bancos, las empresas o los particulares, sino que la mejor forma para avanzar es hacer confluir distintas ayudas de diferentes actores y formar un paquete conjunto que consiga ayudar de verdad a estas personas. La buena noticia es que hay muchísima gente que quiere colaborar, sin necesidad de protagonismo y de manera voluntaria; hay mucha más conciencia social de la que parece.

Xavier Aspachs. Banco Sabadell
Xavier Aspachs. Banco Sabadell

Xavier Aspachs Alegre, director de la Dirección de Recobro Minorista de Banco Sabadell

A principios de 2013, tras la compra de la CAM, el Banco Sabadell se encuentra con un nivel de crédito hipotecario a rentas medias y bajas muy alto y con una problemática distinta a la histórica de sus clientes, tradicionalmente empresas, empresarios y pymes.

Esto hace que el equipo directivo del Sabadell reflexione sobre cómo responder a una situación de sobreendeudamiento de estas familias por pérdida de ingresos a consecuencia de la crisis, que les lleva a decidir, por una querencia de este banco de mantener una relación a largo plazo con sus clientes, que no va a generarles más problemas de los existentes. Así, el consejo de administración del banco determina que no va a hacer desahucios forzosos a familias en riesgo de exclusión social.

Para implementarlo junta bajo una misma responsabilidad la acción preventiva, la gestión del recobro, las ejecuciones hipotecarias y la gestión social de la vivienda; lo que el banco pasa a llamar la gestión de la problemática social de la vivienda. Esto nos permite garantizar que los protocolos de actuación a lo largo de las distintas fases por las que pasa una familia, desde que empieza a tener problemas hasta que llega el momento fatal en el que no puede pagar, son los correctos. Así conseguimos no hacer lanzamientos forzosos.

Donde sí estamos desahuciando, a pesar de todo, es en la ocupación ilegal, que es variopinta, compleja y poco cuantificada, y que nosotros clasificamos en cuatro tipos: la ocupación de los desalojados por las instituciones o por particulares, estos son personas y familias en riesgo de exclusión, que han dado una patada a una puerta; los que lo hacen por ideología política, los llamados okupas con k; la ocupación ilegal fruto de la «obra social» de las plataformas de afectados por las hipotecas, y la fomentada por mafias que alquilan pisos o formalizan contratos de alquiler falsos.

Nuestra obsesión es que antes de que el problema sea una realidad hay que intentar reconducirlo, pero a menudo no es tan fácil porque los agentes sociales que intervienen ayudando a los deudores hipotecarios –principalmente estas plataformas de afectados por las hipotecas– están obsesionados en que la mejor solución es la dación en pago, y esta es una buena opción pero no necesariamente la mejor.

Nosotros estamos ofreciendo en muchos casos refinanciación con quita, y si no hay más remedio que llegar a la subasta, si hay riesgo de exclusión, proponemos alquiler social. Esto nos ha llevado a tener un parque de casi 4.000 viviendas en alquiler social, además de las que tenemos en alquiler asequible –nuestro país tendría que tender hacia estos alquileres más accesibles–, con un grado de impago alarmante.

Y estamos llegando a esto no porque no hayamos puesto recursos para aclarar la situación de las familias –somos el único banco en España que tiene un equipo de mediadores sociales en nómina o subcontratados–, sino porque el problema base es la pérdida de ingresos.

El alquiler social termina siendo una respuesta temporal al problema habitacional, pero el proceso de degradación de la familia empieza con la pérdida del puesto de trabajo, con el agravio de la incertidumbre que genera la pérdida de la vivienda. En este sentido, estamos intentando colaborar con los equipos de servicios sociales de los ayuntamientos para ver cómo formalizamos un contrato social, adicional al alquiler, y hacer el seguimiento de estas familias. Porque como actores directos en este asunto, no podemos girarnos de espaldas.

Pero tenemos un problema: invertimos demasiado tiempo en atender todas las peticiones de reuniones con ayuntamientos y comunidades autónomas de toda la geografía española; y hablamos y discutimos mucho, pero concretamos poco. Así que a la espera de que alguien coordine todo esto, el banco con su colectivo de clientes (otros los llamarían morosos o ejecutados hipotecarios) va a continuar como hasta ahora, buscando complicidad con la administración pública más local para proyectar ese contrato social; porque el problema se está agravando, es como una metástasis.

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Carmen Casesmeiro. Ayuntamiento de Madrid

Carmen Casesmeiro Díaz, consejera técnica Área de Equidad, Derechos Sociales y Empleo del Ayuntamiento de Madrid

La exclusión social no es un estado sino un proceso en el que la persona va perdiendo el sentimiento de pertenencia a la sociedad a medida que avanza su grado de vulnerabilidad por la pérdida de empleo, su estado de salud, problemas de convivencia… y, como no, por la exclusión residencial de la pérdida de la vivienda.

Desde febrero estamos analizando 375 casos que nos han llegado a servicios sociales para conocer la situación de estas familias. Este estudio nos indica que el porcentaje más alto de desalojos proviene de las ocupaciones ilegales de viviendas; el segundo, los desahucios de particulares por impago de renta de alquiler; el tercero son familias que proceden de viviendas que han sido adquiridas por fondos de inversión y, en cuarto lugar, los desalojados por deuda hipotecaria.

El actual gobierno municipal ha manifestado el compromiso explícito con este problema: «Esta corporación tiene, en la paralización de los desahucios una fijación, porque dejar a una persona o familia sin vivienda es un fracaso como sociedad; es una persona o familia que entra en riesgo de exclusión, y una sociedad que quiera ser justa no puede permitírselo».

Para responder a esta situación el Ayuntamiento de Madrid pone en marcha en 2012 la Red de Viviendas Solidarias, que empieza con 200 viviendas y un convenio entre el Área de Familia, Servicios Sociales y Participación Ciudadana (ahora Equidad, Derechos Sociales y Empleo) y la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo, en colaboración con entidades de la iniciativa social. Como no es suficiente, en 2013 incrementa esa bolsa de viviendas con otras 200, cuya gestión pasa a corresponder directamente a los distritos y sus servicios sociales, que detectan a las familias con perfil de vulnerabilidad procedentes de desahucios o en riesgo de iniciar esos procesos y gestionan el parque de viviendas.

A día de hoy, han sido 416 los pisos adjudicados, que alojan a 1.222 personas que han resuelto su problema de vivienda. Pero sigue sin ser suficiente; somos conscientes de que la magnitud del asunto es mucho mayor.

Por eso, otra medida tomada por el Ayuntamiento de Madrid para evitar los desahucios es la creación el pasado 15 de julio de la Oficina de Intermediación Hipotecaria, que nace con un doble objetivo: el primero es, obviamente, mediar y agotar todos los recursos para que la familia no pierda la vivienda, pero como a veces es imposible surge el segundo objetivo, buscar una alternativa habitacional.

Pero esto no es todo. Desde la actual corporación se están haciendo muchísimos esfuerzos, primero en lograr alianzas con las entidades financieras para incrementar el parque de vivienda social, pero también con los juzgados para que nos informen con antelación de los procesos en curso para poder trabajar desde la prevención. Las plataformas de afectados por las hipotecas han tenido un papel importante para visibilizar el problema, pero a veces las familias se acercan a ellos y solo acuden a los servicios sociales cuando el desahucio es inminente; ahí tenemos muy limitada la capacidad de intervención.

También estamos apostando porque la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo recupere la función social que había perdido; estamos trabajando desde el Ayuntamiento en una modificación de las condiciones y del reglamento de adjudicación de las viviendas públicas para abrir el parque social a un perfil más vulnerable; la solución también pasa por elevar la renta mínima, que está aún por debajo de muchas ciudades europeas, y finalmente, estamos intentando modificar los estatutos para volver a construir vivienda pública, que estaba paralizada, con fines sociales.

Lo que tenemos claro es que hay que buscar alternativas más allá de la vivienda y apostar por un contrato social adicional al alquiler. Sería necesaria una intervención en conjunto, que coordinara recursos y tuviera una visión global para afrontar el problema, pero después de cuarenta años en la administración pública puedo afirmar que esto es imposible porque cada parte quiere su protagonismo.

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